23 апреля мы провели вебинар на тему “А сколько я заработаю на апартаментах”. Модерировать эфир любезно согласился наш друг и партнер Илья Коноплев. В этой публикации я дам краткий ликбез из нашего разговора, а если вы хотите посмотреть весь эфир, то видеозапись выложена в нашем телеграм-канале Хроники апарт-отелей
Формат апарт-отелей прочно входит в инвестиционную повестку российской недвижимости. Если ещё несколько лет назад он воспринимался как нишевый, сегодня это самостоятельный сегмент рынка, стремительно развивающийся и регулируемый на государственном уровне. В этом материале собраны ключевые подходы к управлению апарт-отелями, модели взаимодействия с инвесторами и принципы эффективной организации бизнеса.
Почему централизованное управление — ключ к доходности
В отличие от традиционного жилого фонда, апарт-отели требуют комплексного управления с отельной логикой. В таких проектах три заинтересованные стороны — гость, инвестор и управляющая компания. Причем цели у них разные. Инвестора ждут стабильный доход и минимум расходов, а гости – качественный сервис за справедливую стоимость. Самостоятельная сдача апартаментов или работа с отдельными агентами не обеспечивает нужного уровня эффективности. Централизованное управление позволяет использовать динамическое ценообразование, регулировать загрузку, оптимизировать операционные расходы и обеспечивать прозрачность доходов.
Модели взаимодействия с собственниками
На рынке распространены три основные схемы: агентская модель, аренда и доверительное управление. Агентская система теряет актуальность из-за высокой налоговой нагрузки и сложности с кассовой дисциплиной. Более устойчивая альтернатива — договор аренды: в рамках этой модели налогооблагаемая база собственников апартаментов значительно ниже и кассовая дисциплина УК соблюдается.
Доходность: цифры и реальность
Доходность на вложенные средства может варьироваться от 5% до 15% годовых в зависимости от локации, формата объекта, времени покупки и качества управления. Апартаменты, приобретённые на ранних этапах застройки, могут приносить до 2–3 млн рублей в год. При этом текущие вложения (в условиях роста цен на недвижимость) снижают уровень рентабельности — до 5–7% годовых. Для расчёта окупаемости важно учитывать как среднегодовой тариф (ADR), так и фактическую загрузку.
Стадия подключения управляющей компании
Критическая ошибка многих девелоперов — позднее подключение управляющей компании, когда здание уже построено или даже продано. Оптимальный момент — этап разработки концепции. Это позволяет учесть требования к инфраструктуре, зонированию, помещениям для персонала, складам, ресепшену, кафе, техническим помещениям и инженерным системам. От этих решений напрямую зависит структура операционных расходов и, следовательно, доходность инвестора.
Типовые ошибки застройщиков
Большинство неудачных проектов страдают от недостаточного внимания к инфраструктуре: отсутствуют помещения для персонала, склады для белья и инвентаря, зоны ожидания и приёма гостей. Планировки сделаны без учёта отельной специфики, отсутствуют биллифты, не проработана логистика. В результате — высокая нагрузка на персонал, рост фонда оплаты труда, снижение операционной эффективности и невозможность предоставления качественного сервиса.
Инвестор — это партнёр
В апарт-отельных проектах важно выстраивать отношения с собственниками как с партнёрами. Управляющая компания должна обеспечивать прозрачность финансов, регулярную отчётность, цифровые каналы связи и личные кабинеты. Цель — свести участие инвестора в операционной деятельности к минимуму, сохранив высокий уровень доверия и управляемости.
Как агентам продавать инвестиционный продукт
Агенты по недвижимости, работающие с апарт-отелями, должны учитывать реальные цели клиентов. Если покупка совершается ради дохода, выбор объекта должен основываться на цифрах: тарифах, загрузке, структуре расходов и прогнозируемой доходности. Продавать «вид на море» вместо финансовой модели — ошибка, снижающая эффективность сделки и увеличивающая риски для покупателя.
Рынок апарт-отелей: текущее состояние и будущее
На федеральном уровне усиливается регулирование сегмента. С 1 сентября 2025 года сдача апартаментов без управляющей компании фактически станет невозможной: вступают в силу новые правила классификации объектов гостиничного типа. Это поставит точку в эпохе частной посуточной аренды без стандартизации.
Параллельно растёт интерес к формату. В некоторых регионах спрос на апарт-отели уже превышает интерес к классическим гостиницам. Ожидается, что в горизонте 3–5 лет формат будет активно развиваться как в курортных, так и в городских проектах, а доля коллективного инвестирования и множественности собственников продолжит расти.
Благодарим партнеров за информационную поддержку:
https://t.me/mimimarketing | https://t.me/apartpro | https://t.me/opitnii_oteler | https://t.me/NPRGUD
